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作者:匿名     发布时间:2020-01-09 14:23:52
「赌场大小」一线城市房子只适合投机不适合投资,其他城市已经哭瞎!

「赌场大小」一线城市房子只适合投机不适合投资,其他城市已经哭瞎!

赌场大小,来源:不执著财经(bzzcaijing);作者:张平

现如今是一线城市房地产泡沫已达极致,随时有发生区域性金融危机的可能,而三四线城市去库存问题短期难解。所以,从目前来看,中国大多数城市的房产已经不值得投资。

自2015年至今,随着“930”、“330”政策的落地,各城市房贷方面的限制基本全部取消,一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下,从2015年1月到2016年2月,一线城市房价累计涨了16.1%,一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市,而这还是在限购没放松条件下达成的。

为了给中国一线城市过热的房地产市场降温,各地政府先后都推出了新的房地产调控政策,试图收敛一下房价过快上涨的步伐。但楼市热度却不见退散,反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。

从过往的经验看,房价一旦上涨,涨幅比工资增长快的多。如果不买房,手头的余钱和房价比起来,无形中就缩水了。那么,我们就来讨论一下这个很实际的问题,现在该不该买房投资?而我觉得目前国内大多数城市的房产,都不值得投资。

首先,除一线城市和部分二线城市外,其他国内多数城市房产二手市场并不发达。不管目前我们投资的是新房还是二手房,未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃,买房人都是买新房为主,那将来出售变现就会有很大的问题。

一般而言,决定二手房市场发展的重要因素有二:一方面该城市土地资源有限,新房供应量下降,买房人只能选择二手房。另一方面,外来人口多,租房和中低端购房需求量大,使得各种品质的二手房都能找到出路。

对照这两条标准,目前中国多数二三线城市二手房市场并不能算发达。要知道,外来人口数量多、增长稳定主要集中在排名前十位的城市中,而除了一线城市外,二三线城市普遍土地供应充足,很多开发商手里还有很多未开发的土地。

有资料分析,2009年以来,40个重点城市中历年累计居住用地出让面积(可建建筑面积)与同期新建住宅销售面积对比,结论是一线城市土地供不应求,二三线供大于求。排名越靠后的城市,土地供应越充足。

此外,如果我们再把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半,作为二手市场活跃的标准的话,符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市,剩下只有十几个。仅这一个标准,就能排除国内大多数城市了。

再者,投资者购房是为了收取租金,而投机者购房是为房价能够年年飞速上涨,赚取房价上涨的差价。但这里面存在二个问题,一方面,二手房涉及上下家匹配,贷款办理、过户手续等,两次买卖流程走完,花上半年以上时间也是很正常的。所以,1-3年是大多数投资性买房需要的时间。现如今在房地产政策多变的情况下,贸然赌长期的房价是不明智的。

另一方面,从2011-2014年中,一线城市4年中累计上涨了18.5%,一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅,一线城市平均每年涨4.33%,其他城市平均每年涨1.42%,每年涨幅差了将近3个百分点。近年来房价涨幅并未像大家预期那么巨大。

值得一提的是,投机者若将房产抛出时,则要缴纳增值税、契税、个税,二手中介费以及贷款利息等,加起来占总房价的10%左右。在这种情况下,投机购房者必须考虑,未来房价涨幅能否跑赢各类理财产品,而非盲目跟风入市。

最后,一线城市房价只有投机价值,没有投资价值。所谓投资,就是将房产买来租出去,收取租金。而现在一线城市房价动辄四五百万,但房子的月租金只有五千多元,恐怕投资者要化50年以上时间才能收回投资。同样,再看国外房地产市场,房价的租售比最多不超过15年。

现在的状况是,多数内地城市房产因外来人口流入分散,租客群体偏少,房租涨上不去。而一线城市的房地产,租售比更是离谱(买房不如租房),已沦为投机市,就是购房者只有希望房子疯狂上涨,然后在更高位有一个傻瓜来接盘。总体来看,多数城市房地产已经失去投资价值。

央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存,但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场,进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致,随时有发生区域性金融危机的可能,而三四线城市去库存问题短期难解。所以,从目前来看,中国大多数城市的房产已经不值得投资。

房价高怪货币超发和高地价是否靠谱?

货币超发只会造成所有商品普涨,而只有在经济和信贷结构畸型状态下,超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时,高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化,除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外,国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。

8月11日,在博鳌房地产论坛上,著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示,房价高不能简单归咎于货币超发,同时他指出,房价高怪地价也太外行,“大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍”。樊钢还认为,“很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去”。

樊纲话一出,马上就在业内炸开了锅。有人觉得他讲得有道理,更多人觉得货币超发和地价高就是房价高的主因。现在的状况是,政府、开发商、银行、老百姓谁都不希望房价出现过快上涨。而事实上,现在的一二线城市房价涨得让人担忧,究竟谁是高房价的背后推手?

问题一:高房价不能完全归咎于货币超发?

按照樊纲先生的说法,即便是近年来央行货币超发,这个超发货币也可以流向其他领域,所以并不是央行将货币之水引向楼市的,而是社会流动资金自已选择了流入房地产,并推高了房价。

实际上,2008年我国的m2规模只有47万亿人民币,而到了2016年6月份m2规模已经逼近了147万亿人民币,中国的m2规模已经是gdp的2倍多。也就是说央行在短短的七八年时间内,使m2规模一下增加了100万亿,而这些增加的m2中很大一部分都通过贷款的形式进入到了房地产领域,如果全流向商品流动市场,那我国的通胀率肯定会高得惊人。

为啥央行货币超发后,大量信贷资金都流向了房地产业,并且推升了高房价?一方面,正因为央行货币的超发,使我国每年隐性通胀率接近于7%(m2-gdp)。同时,国内投资渠道相对匮乏,缺少相对安全稳定的投资品种。而房地产业持续不断的财富效应,吸引着各路资金源源不断的流入。

另一方面,现在的实体经济特别是一些传统的制造业风险已经非常大,而且利润都很微薄,所以中小企业即使有资金一般也不敢投,都愿意将资金投向房地产领域。最近刚刚发布的数据,2800多家上市公司里面,40%的上市公司,去年一年的利润都不到1500万,而随便炒几套房,利润可能就是几千万。

所以,笔者认为,央行货币的超发不能完全说是导致高房价的诱因之一,中国高房价主要还是经济结构的畸型所致,就是中国经济过度支持并依赖于房地产业繁荣,而忽视了实体经济健康发展所带来的苦果。

试想,如果虚拟和实体经济平衡发展,两边都有较好的赚钱效应,那么大量的社会资金都会更青睐于房地产领域吗?所以接下来,摆脱对房地产的过度依赖,发展实体经济,这才是中国经济的出路所在。

问题二:高地价推升了高房价对不对?

按照樊纲的说法,土地市场实行的是“招拍挂”制度,公开透明,如果你觉得地价太高,可以不要拍。房价高怪地价贵太外行了。不过,也有很多人担心,现在一二线楼市“面粉”比“面包”还贵,将会催涨高房价。

事实上,如果地价畸高不下,开发商造房成本也会大幅攀升,一手商品房价格不涨才是怪事。现在问题是谁是高地价的幕后推手?我认为当前土地市场名义上搞市场化,实际上并没有完全按市场规律来运行。

其一,一二线城市房地产频现地王,而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本,一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商,他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应,也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。

近日有媒体称,(开发商)基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明,不仅是拿地资金开发商靠银行贷款,甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。这么做潜在的金融风险巨大。

其二,当前土地市场实行的是“招拍挂”制度,但是地方政府出于对“土地财政”的依赖,人为的减少对土地的供应量,造成土地供应的稀缺。

其实若想让土地价格降下来也可以,就是地方政府在遏制房地产过度投机之外,向市场供应更多的土地资源,并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率,这样才能真实反映市场供需,平抑过高的地价。

中国高房价是不是货币超发和高地价的错?在货币超发问题上,樊钢先生讲得有些道理,货币超发只会造成所有商品普涨,而只有在经济和信贷结构畸型状态下,超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时,高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化,除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外,国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。

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